文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释决了(le)核心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释)工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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