万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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