一线城市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)取(qǔ)消二手房指导价的消息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么重要？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被(bèi)称为“核(hé)弹(dàn)级”政策(cè)，其(qí)次深圳几(jǐ)乎是(shì)最(zuì)后(hòu)一个还在“认真”实(shí)施这条(tiáo)政(zhèng)策的城市(shì)，最后(hòu)深(shēn)圳是房价前三的核(hé)心(xīn)城市。所(suǒ)以，深圳(zhèn)的一(yī)举(jǔ)一动都具(jù)有风(fēng)向标意义。

　　有分析(xī)人士指出，深(shēn)圳二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价如(rú)果取消，首先(xiān)有利(lì)于深圳(zhèn)二手房回暖，然后二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼市(shì)总体回暖，最后(hòu)深(shēn)圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出(chū)？

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)疯传“二手房指导价(jià)”正式结束。传(chuán)言称：二(èr)手房贷款不按官方(fāng)参考价(jià)（指导(dǎo)价），银行核定房价以(yǐ)网(wǎng)签备案(àn)价和评估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价(jià)真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文件。据证券时报21日消息，目前深圳多(duō)家大行表示(shì)“尚未接(jiē)到(dào)正式通知，目前仍按(àn)参考价(jià)办理按(àn)揭”。所以还(hái)需要持(chí)续的关注。

　　易居研(yán)究院研究总监(jiān)严跃(yuè)进(jìn)认为，本次政策大概率为真(zhēn)，更多体现(xiàn)为银(yín)行贷款(kuǎn)等领域按照新的规则进行，但不会出(chū)台正式文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日(rì)，深圳楼(lóu)市(shì)二(èr)手房指导(dǎo)价横空出世。当时，深圳(zhèn)一口气公布了(le)全(quán)市3595个小区的(de)参考(kǎo)价，很(hěn)多南山、福(fú)田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直接按照当时的(de)市场(chǎng)价打了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按照指(zhǐ)导(dǎo)价来计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉(jué)得厉(lì)害，但(dàn)经历(lì)了这两年(nián)的(de)痛苦，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例(lì)子(zi)，市(shì)场(chǎng)价1000万(wàn)的房子(zi)，如(rú)果不“指导(dǎo)”，可以(yǐ)首(shǒu)付3成即(jí)300万(wàn)；如(rú)果指(zhǐ)导价打七折即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加(jiā)上(shàng)需要(yào)全款支(zhī)付的部分，实(shí)际首(shǒu)付去到了510万，相当于首付5成了（多给(gěi)210万首(shǒu)付）。这(zhè)直接(jiē)让大批量买家，失去了购房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参考价(jià)以后，东莞、宁波、成(chéng)都、三(sān)亚、西安、合肥(féi)、广州(zhōu)等10多个城市陆续(xù)跟进(jìn)。事(shì)实也确实(shí)证明(míng)了，这条政策的(de)“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统计，实施(shī)二手房指(zhǐ)导价的(de)10个城市(shì)，有(yǒu)8个挂(guà)牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二(èr)手房(fáng)更是(shì)惨不忍(rěn)睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全国70个(gè)大(dà)中城市房价(jià)只有6个同比上(shàng)涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有家研(yán)究中心数据显示：成(chéng)交量上，二手(shǒu)房指(zhǐ)导价出台当(dāng)年，深圳二(èr)手(shǒu)住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年(nián)成交量仅2.2万套，创近二十年最(zuì)低记录，相较(jiào)2020市场高峰缩水近八成。

　　价(jià)格方面(miàn)，与二手房指导价发(fā)布当月相比，如(rú)今二手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季度，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成(chéng)交价低(dī)于参(cān)考价。

　　只有真实(shí)经历其中(zhōng)的人(rén)，才能(néng)深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的(de)新(xīn)闻(wén)不绝于耳(ěr)。

　　据说(shuō)一位码农三年前高(gāo)杠杆买了2套华润城，月供12万(wàn)，最(zuì)终亏(kuī)损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买家(jiā)的实(shí)际购房成本高达20万/平(píng)，目前价格(gé)跌至14万(wàn)/平，叠加这(zhè)三年的(de)房贷(dài)和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人(rén)这两年(nián)感(gǎn)受到了太多“心酸(suān)”。二手房成交量(liàng)创下(xià)多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，投(tóu)资客挥(huī)泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼(lóu)市的基(jī)调下(xià)，2022年以来(lái)，实施了二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)的城市陆陆续续低调退出(chū)，目(mù)前只有深(shēn)圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近一线(xiàn)城市也不端着了。

　　近(jìn)日(rì)，北(běi)京(jīng)在房(fáng)山区试点(diǎn)多子女(nǚ)家庭(tíng)和职住(zhù)平衡家庭购房支(zhī)持政策。上海也(yě)考虑予以(yǐ)多孩家庭在新房计分制(zhì)度政(zhèng)策上的支(zhī)持。

　　从最新公布的(de)3月份70个大中城市商(shāng)品住宅销售价格变(biàn)动情况来看(kàn)，广州(zhōu)、深圳的新房、二手房(fáng)价格仍然是(shì)同比去年依然是下降的。

　　北京、上海已经(jīng)同比增长了(le)，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南京、合肥等城市价(jià)格都是同(tóng)比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广州、深(shēn)圳能(néng)不(bù)急(jí)吗(ma)？

　　事(shì)实上，上面可能更急。3月(yuè)份(fèn)，两(liǎng)部(bù)门(mén)联合发文，全(quán)面推动二手房(fáng)“带押过户”全(quán)国实(shí)施，这是一条被广泛好评的(de)新政。对于激活二手房交易，具(jù)有定海神针般的(de)作(zuò)用。

　　住建部部(bù)长倪虹近日(rì)更是(shì)指出：建(jiàn)筑业、房地(dì)产企业要发挥国(guó)民(mín)经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作(zuò)用(yòng)。回(huí)归到常识，从字面理(lǐ)解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如(rú)果不行了，上(shàng)面(miàn)不(bù)就塌(tā)了嘛？压舱石如果压不住(zhù)，小(xiǎo)船不就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持(chí)楼市的政策，还有一(yī)大波正在路上(shàng)...

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