饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的学生党如何自W，如何自我安抚大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(学生党如何自W，如何自我安抚jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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