饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用(yòng)房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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