近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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