首次！外资巨头，突然转向

楼市罕见一幕。

外资巨头突然(rán)罕见唱多中国房地产市场，引发关注。瑞银大中华区(qū)房地产研究主管分析师(shī)John LamJ在最新的采访中表(biǎo)示：“在三年的(de)看跌(diē)之后，由于(yú)政府的援助(zhù)，我们第一次对中国(guó)房地产行业变得更加乐观(guān)。”

从(cóng)市场(chǎng)层面来看(kàn)，中国(guó)房(fáng)地产市场正陆续出现积极信号。其中(zhōng)，上(shàng)海豪宅销(xiāo)售持续火(huǒ)爆，带动上海新房房价指(zhǐ)数环(huán)比上涨；深圳(zhèn)楼市也出现复苏迹(jì)象，3月份(fèn)二手房成交套数达4547套，环比大(dà)增115.13%，截至4月(yuè)15日，深圳月内(nèi)二手住宅成交套数达(dá)到2067套，超(chāo)过3月同期。

那么，在一系列利好信号的加(jiā)持(chí)下(xià)，中国(guó)楼市何时将迎来拐点(diǎn)？

罕见唱多

瑞(208只股中线走稳站上半年线ruì)银大中华区房地产(chǎn)研究主管分析(xī)师John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对(duì)中国房地产行业变得更加乐观。”

他预计，国内住(zhù)房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型(xíng)地产开发商们的股票可能会出现反弹。

值得一提的是，John Lam曾(céng)在(zài)2021年初罕见地对中(zhōng)国恒大(dà)集(jí)团给出了“卖出”评级(jí)，并将目标价从14.5港(gǎng)元下调至6港元，是唯一一位(wèi)给(gěi)予恒大卖出评级的分析师(shī)，震惊市场(chǎng)。

站在当前，John Lam认为，在经历了调整之(zhī)后，中国房地产(chǎn)行业正准备缓慢复苏。

John Lam预(yù)计(jì)，中国今年的房地产行业(yè)销量和价格(gé)不会(huì)上涨，但降幅会有所缓解(jiě)。他认为，按(àn)面积计算(suàn)，今年国内住宅销售可能会(huì)下降7%，低(dī)于2022年创(chuàng)纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下降7%，较2022年39%的降幅(fú)收窄。

John Lam预测，一旦(dàn)房价稳定下来，被压抑的需求将会回归，因为过去三年的房地(dì)产价格(gé)下跌周期导致人们推迟购(gòu)买。

John Lam还提到，由于许多房(fáng)地产(chǎn)企业已停止购买土地(dì)和建造房屋，从而减少了供应量。在(zài)楼市低迷期间，中国开发商的新屋开工量下降了58%，远高(gāo)于同期按面积计房地产销(xiāo)售37%的降幅。

John Lam认为，这种“去库(kù)存”可能会(huì)使(shǐ)国内住房(fáng)的库(kù)存(cún)水平明(míng)显下(xià)滑。

John Lam进一步表示，中国的房(fáng)地产市场比日(rì)本更健康(kāng)，其危机(jī)程度也不及后者严重。其(qí)原因是，中国(guó)城市化率和家庭杠杆率较低，并且(qiě)实施了严格的外汇管制(zhì)，这些因素结合在一起(qǐ)，使中国能够比日本(běn)更好(hǎo)地管理房地产泡沫。

John Lam预测，期待房地产价格和新开工率在2025年6月前恢(huī)复稳定。目前，最大的争(zhēng)论是购房(fáng)者需求如(rú)何恢复的宏观问题。

积(jī)极信号

其实，从市(shì)场层面来看，中国房地产市场(chǎng)正陆续(xù)出现(xiàn)积极信号(hào)，一线城市及新一线城市的回暖迹象愈发明显。

据中指院的统计数据显示(shì)，截至3月31日，重点城市二(èr)手房成交套数已(yǐ)连续6周环比增(zēng)长，单周成交量一度达到2023年下半年以来周度最高水平(píng)。另据贝壳研究院(yuàn)监测，今年以来，贝(bèi)壳重(zhòng)点50城市二手(shǒu)房成(chéng)交量持续向上修复，部分城市和产品(pǐn)价(jià)格跌幅止跌甚至略有小幅上涨。

具体来看，上(shàng)海(hǎi)楼市的复苏较为明显，豪宅(zhái)销售堪称火(huǒ)爆：

4月21日，融创外滩壹号院二期开盘，该(gāi)项目单日销售额达99.97亿元，去化率(lǜ)100%，成为今年内上海单盘销售(shòu)额TOP2的项目。

4月18日，上海陆(lù)家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄，总价1.1亿(yì)元“楼(lóu)王”开场即被选购，单日收金70.27亿(yì)元。

今年(nián)3月底，位于上海新天地板(bǎn)块的中海顺(shùn)昌玖里开盘，以196.5亿元销售额直接刷新全国开盘纪录。

受益于豪宅销(xiāo)售(shòu)火爆的带动，上海(hǎi)新房房(fáng)价指数环(huán)比涨幅已位列(liè)全国第一(yī)。据国家统计局数据显示，2024年3月，上海新房房价指数环比上(shàng)涨0.5%，领涨全国(guó)；同比上(shàng)涨(zhǎng)4.3%，位居(jū)全国第二。

另外，深圳楼市也持续(xù)出现复苏迹象。据深(shēn)圳市(shì)房地(dì)产信息平(píng)台公布的(de)数据，3月份二手房成交套数达到4547套，其中二(èr)手住宅成交3840套，环比大增115.13%，创2023年4月份以来新高。

进入4月份，截(jié)至4月15日(rì)，深圳月内二(èr)手住宅成(chéng)交套数达到(dào)2067套，超过(guò)3月份同期。

另据深圳市房地产中介协会发布的数据，4月8日(rì)至4月14日，深(shēn)圳全(quán)市二(èr)手房成交量（含自助）录得1295套，环比增长34.3%，单(dān)周交易量(liàng)再创2022年以来新高。

其中，刚需是支撑(chēng)近期深圳二手房市场放量的重要力量(liàng)。3月(yuè)份深圳二手(shǒu)住宅成交结(jié)构当(dāng)中，60—90平方米住宅(zhái)成交(jiāo)占比39%，成交占比最208只股中线走稳站上半年线大；户型方面，3月份三房户型成交占比42%，占比最大(dà)。

据北京市住建委官网(wǎng)数据统计，今年(nián)3月(yuè)，二手房(fáng)网签量14280套，环比上涨125.5%，也突破了1.2万套的“荣(róng)枯线”，并创下了近一年来的最高点。

重(zhòng)大变化

当前，我国房地产市场供求关系已发(fā)生重大变化(huà)。

光(guāng)大(dà)证券在最新的研报中指出，2024年监管层继续积极优(yōu)化房地产政策(cè)，加快(kuài)构建房(fáng)地产发展新模式。供给侧看，监管提出金融业(yè)支持房地产责无旁(páng)贷，继续通过(guò)信贷、债券、股权等综合方式支持(chí)房地产(chǎn)融资，强调不同(tóng)所有(yǒu)制房(fáng)企融资“一视同(tóng)仁”，建立城市房(fáng)地产融资协(xié)调机制，提升经(jīng)营性物业贷抵(dǐ)押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升。

光大证券表示，需求侧看，住(zhù)建部提出充分赋予城市(shì)房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大(dà)需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷(dài)”，下(xià)调首付比例及按揭利率(lǜ)，进(jìn)一步优化(huà)限购范围和普通住(zhù)宅标准，对多(duō)孩家庭和人才购房给予进一步支持等；随(suí)着地方(fāng)政府楼市(shì)调控自主性(xìng)进一步提升，2024年楼市的城(chéng)市分化和区域分化或进一步加剧。

中银国际也认为，各地在“因城施(shī)策(cè)”框架下(xià)，需求端政策(cè)进入(rù)了新一(yī)轮发力期，或对市场(chǎng)的企稳和购房(fáng)者置业情绪的修复有一定效果。今年行业供(gōng)给侧将持续出清，项目白名单的落地一定(dìng)程度上有助于缓解部分(fēn)房企(qǐ)资金紧张的局面。

校对：高源‍‍‍‍