最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出(chū)险之(zhī)后，中南建设(shè)需要解决的(de)短债规(guī)模越来越大(dà)。倘若“白(bái)衣骑士(shì)”入主，推(tuī)动其盘活资产，势必要具备足够的融资(zī)或(huò)偿(cháng)债能力，且掏出真金白银。

刚刚注资万达商管的太盟(méng)投资集团，这一次真的要出手(shǒu)拯(zhěng)救这家住宅地产公司吗？毕竟，在此之(zhī)前，其鲜有(yǒu)投资国内住宅(zhái)类房地产项目，而展示(shì)出与外(wài)资不动产(chǎn)基金(jīn)相似的投资偏好。

来源：新财富杂志（ID：xcfplus）

作(zuò)者：杜冬东(dōng)

4月24日，中南建设复牌，股票简称变更为“ST中南”。就(jiù)在被“戴帽”前的4月22日，其(qí)股价却一(yī)字涨停。

这(zhè)一背景是，4月20日下午，市场传出(chū)重磅消息，由江苏南(nán)通市海门区政府牵头，中南(nán)建设的大股东中南城(chéng)市建设投资有限公(gōng)司（简(jiǎn)称“中(zhōng)南城建”），与太盟投资(zī)集团（PAG）A股，直面三大突发！将如何演绎？及江苏(sū)资(zī)产(chǎn)等(děng)机构在洽谈债务化解、股权交易等合作。4月21日，中南建设方面向媒体证实(shí)了这一事项。

4月22日为上述消息公开后的首(shǒu)个交易日(rì)，中南建设收获一个10.53%的涨停，股价报收0.84元/股。

有评论由此称，深陷债务泥(ní)潭的中南建(jiàn)设可能迎来“白衣骑(qí)士”。

这是因为，太盟投(tóu)资集团在业内有着亚洲“小(xiǎo)黑石”之称。此前不到一个月(yuè)，太盟投资(zī)集团刚刚签署投资协议，联合中东(dōng)资本，向大连新达(dá)盟商业(yè)管理有限(xiàn)公司投资约600亿(yì)元(yuán)，对珠海万达商管进行股权重组。王健林(lín)的困境由此大为(wèi)缓解。

22日晚(wǎn)间，深交所即下发关注(zhù)函，要求中南建(jiàn)设就前述事项的真实性做(zuò)出(chū)说明。

“目前双方仅就合作的可能性进(jìn)行探讨，无具体的方案或推进计划。该事项尚(shàng)处于筹划阶段，对公司影响具有重(zhòng)大不确定性。”2024年4月(yuè)25日，ST中南回复关注函称。

这是(shì)怎样一个故事呢？刚刚注资珠海万(wàn)达商管的太盟投资集(jí)团，这一次要拯救住宅地产(chǎn)公司吗？中南建设会就此迎来(lái)生机吗？

“苏系黑马”深陷困境

过去一个季(jì)度，太(tài)盟投资集团在中国资本市场很火。

3月30日，太盟投资(zī)集团、中信(xìn)资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资(zī)局(jú)（ADIA）旗下(xià)全资子公司Platinum Peony、穆巴达拉投资公司在大连签署投资协议，联合向大连新达盟(méng)商业管理有限公司投资约600亿元，并(bìng)合计持股60%，大连万达商管持有(yǒu)剩余40%的股份。

大连新达盟商业(yè)管理有限公(gōng)司于2024年1月成立，对赌赴港上市失败的珠海万达商管为其子公司。

太盟投资集团此举解除了珠海万达商管的“上市对(duì)赌危机”，有人由此将(jiāng)其掌(zhǎng)门人单伟建称作拉了(le)王健林一把(bǎ)的人。

因此，4月20日，市场传出太盟投资集团与当下深陷困境的中南建设发(fā)生关联(lián)时，投资者不(bù)免浮想联翩(piān)。

中南建设曾是“苏系房企”的一匹黑马。在业绩巅峰期的2020年前后，中南建设(shè)的(de)销售规模也有2200多亿元(yuán)，与金地(dì)集团(600383)、招商蛇口(001979)等(děng)不相上下，位列克而瑞销售榜单Top20。只是在(zài)房地产市场三强“碧万恒”光芒万丈的那几年，市(shì)场对中南(nán)建设的关注并不算多。

中南建设总部位于“中国建筑之乡”江苏南通。其掌门人陈锦石早年和无数同乡一样，在建筑工地干活(huó)，后来从施工队做起，直至创立了中(zhōng)南建筑。此后，他又从建筑(zhù)施工往上游的(de)房地产开(kāi)发领域发展，逐步打造出如今的中南建设。因此(cǐ)，陈锦石的商业(yè)王(wáng)国(guó)中南集团与一般的房地产开(kāi)发商略有(yǒu)不同，旗下既有工(gōng)程建筑，也(yě)有房地产开发业务。

按照官方的介绍(shào)，目前，中南集团旗下(xià)有上市公司中南建设，还有中南置地、中南建筑、中南实业投资和中南教育等平台。

作为上市公司的中南建设，主营业务为房地产开发和建筑施工，兼营酒店及其他，2009年借壳大连金牛上市。其旗下的房地产业务主要在中南置地，建筑施工业务则在中南(nán)建(jiàn)筑。

2016年开(kāi)始，中南建设(shè)以“黑马”之势大举扩张，其销售规(guī)模从502亿(yì)元一气上冲，并杀入了“2000亿俱乐部”。克而瑞(ruì)数(shù)据显(xiǎn)示，2020年，中南置地以2068亿元(yuán)的操盘金额，位居房企第14位；以1573.9万平方米的操盘面积，位居第10位。

中南集团的快(kuài)速(sù)发展下，陈锦石(shí)的身家也水涨船高，连年进入“新(xīn)财(cái)富500创富榜”，稳坐南(nán)通首富之位(wèi)。

不过，这波冲刺也闯出了大(dà)麻烦。2021年开始，受行业(yè)调(diào)整(zhěng)影响(xiǎng)，中南建(jiàn)设销(xiāo)售困难，出现亏(kuī)损。数据显示，2021年到2023年第三季度(dù)，中南建设累(lèi)计亏损(sǔn)138.14亿元，资(zī)产负债率高达91.3%。

与多数出险(xiǎn)房企一样，2022年以来，中南建设多次(cì)转让(ràng)旗下(xià)资产自救，包括(kuò)出售中南丝路城市运(yùn)营、中南服务子公司等，累计已完成项(xiàng)目股权转(zhuǎn)让14个。

从股权结构看，中南建设的控股股东为中南城建，实际控制人(rén)为陈锦(jǐn)石及一致行动人。早前，中南城建(jiàn)的持股比例最高达54.12%。自(zì)2022年8月起，中南城建及其一致行动人持(chí)有的公司股票持续被财达证券、中邮证券(quàn)、长江证(zhèng)券等机构强制平仓。截至2024年4月16日，中南(nán)城建的持股比例下降至37.74%。

据统计，中(zhōng)南建设近一年(nián)有14条(tiáo)被执(zhí)行人记录，被执行(xíng)总金额20.38亿元。实控人陈锦石也成(chéng)为被执行人，涉(shè)案金额约13.9亿元(yuán)，其名下还有177条消费限制信息。

中南建设的债务压力，也连累到控股股东中南城建(jiàn)。目前，中南城建所持中南(nán)建设股份已(yǐ)被大量冻结(jié)，截(jié)至4月16日，累计被冻结约14.44亿股，累计质押约12.95亿股，占其持股的88.8%。

中(zhōng)南建(jiàn)筑列(liè)为被执行次数高达152次，被执行总(zǒng)金额也有将近(jìn)6亿元。被执行涉案的原因包括设(shè)备租(zū)赁、票据纠纷、工程款、买卖合同、劳务纠纷等。中南建筑还收到18次限制消费令，有6次股权冻结，股权数额高达1.39亿元。

业绩难堪(kān)、债务高(gāo)企，令投资者对中南建设心灰意冷。因股价连续10日低于面值，中南建设濒临退市。

盘活资产，需应对庞(páng)大短债(zhài)

2022年11月7日，中南(nán)建设首次公开违约。其公告称，“由于市场调整、行业非良(liáng)性循环等原因，暂不支付(fù)公司全资子公司HZID去年发行的美元票据利息(xī)”。

尽(jǐn)管此前，中国华融、中(zhōng)国信达(dá)以及江苏(sū)资产(chǎn)均向中南建设伸出援手，中南建设成为(wèi)被AMC纾困最(zuì)多的房企，依然无法扭(niǔ)转局势。

事(shì)实上，中南建设在2021年(nián)就已(yǐ)经大幅缩减拿(ná)地规模，但随着房地产销量整体下行，中(zhōng)南建设的业绩呈(chéng)现断崖式下滑。2021-2023年，中南建设的(de)合同销售金额从1973.7亿元骤减至398.8亿元（表1）。刚刚过(guò)去的2024年一季度(dù)，中(zhōng)南建设累(lèi)计合同销售额(é)仅(jǐn)47.3亿元(yuán)，同比再减38%。

销售持续下滑，导致其(qí)减债之路变得艰(jiān)难。根据中南建设2023年报告，其2023年归母净利润为-52.93亿元。

公开数据显(xiǎn)示，中南(nán)建设4只存(cún)续的美元债均已违约，余额4.646亿美元。目前共有5只存续(xù)境内债，合(hé)计51亿元，其中3只已展期至(zhì)2028年后，分别为“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中(zhōng)南01”。另外2只债券“20中南建(jiàn)设MTN001”及“20中南建设MTN002”，合计26.77亿元(yuán)，仍将于一年内到(dào)期。

尽管中南建设此前(qián)已积极进行债务重组，但相关进(jìn)度仍低于预期。中南建(jiàn)设(shè)仍(réng)有部分(fēn)银行和(hé)非银行金融机构借款未能达成新的借款方案或偿付，同时(shí)，其境外子公司的优先票据重组，也面临个别投资者反对和清盘风(fēng)险(xiǎn)。

iFinD数据显示（表2），2019年至2023年三(sān)季度报，中南建设的长期借款从360.06亿(yì)元(yuán)降至198.88亿元；非(fēi)流动负(fù)债规模从473.31亿元降至254.79亿元；账面资金从254.1亿元快速萎缩至91.14亿元。同期，其短期借款(kuǎn)、应付票据及应付账款、一年内到期的非流(liú)动(dòng)负债的规模均(jūn)较庞大。

如今，如何应对(duì)快速上涨的(de)短债，成为中南建(jiàn)设的当务之急。进(jìn)一步说，如果(guǒ)“白衣(yī)骑士”要(yào)入主推动中南建设的盘(pán)活资产，势必(bì)要具备足够的融资或偿债能力且掏出(chū)真金(jīn)白银，才能化解困局。

太盟曾数次投资(zī)中国不动(dòng)产领域

太盟(méng)投资(zī)集团与中南城建的洽谈，是否意味(wèi)着(zhe)将注资盘(pán)活中南建设，尚无法判断(duàn)。值得一提的是，中南建设的土地储备在江苏省占比较高、区域较为集中，且三(sān)、四线(xiàn)土地(dì)储备(bèi)占(zhàn)比较高，未来开(kāi)发项目存在一定的(de)去化压力(lì)。

过去一个月，太盟投资集团因对王健林旗(qí)下的珠海万达商管的注资而受到市场关注(zhù)。

由于对赌赴港上市失败，珠(zhū)海万达商管承受着资金和来自投资者(zhě)的巨(jù)大(dà)压力。2023年12月(yuè)12日，太盟与大连万达(dá)商管集团共同宣布签署投资框架协(xié)议，对珠海万达商管进行股权(quán)重组，大(dà)连(lián)万达商管持股40%，太盟等(děng)投资人持股(gǔ)60%。

2024年1月，大连新达(dá)盟商业管(guǎn)理有限公司(sī)成(chéng)立，珠(zhū)海万(wàn)达商管成为(wèi)其子公司。3月30日(rì)，太盟投资集团联合5家机构，向大(dà)连新达盟投资600亿元。

由此，珠海万达商管(guǎn)的困境解(jiě)除(chú)，但(dàn)王健林同时也失去了对珠海万达商管的控股权。

作为此战的领投人，太盟投资集团彰(zhāng)显出不俗的资(zī)本运作能力。

据太盟投资(zī)集团2022年拟赴港上市(shì)时公布的招股书(shū)显示，其主营(yíng)业务由三部分组成：信贷及市场、私募股权和不动产。

截(jié)至(zhì)2021年底，其总资产管理规模超470亿美元，其中，信贷及(jí)市场业务占45%，约为(wèi)210亿(yì)美元。2019年至2021年，太(tài)盟(méng)投资分别实现营业收入4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿美元，年复合增长率(lǜ)为30.02%。

官网资(zī)料显示，太盟投资集团为全球近300家机构基金投资者管理着超过500亿美元的资产，旗下有约30支活跃基金。其知名的投(tóu)资(zī)项目包括(kuò)珍爱网、万(wàn)达商管、大(dà)阪(bǎn)环球影城、腾讯音乐（01698.HK）、奈雪的(de)茶（02150.HK）等。

太盟投资集团的掌门(mén)人单伟建(jiàn)在(zài)投资圈赫赫有名，曾是全球著名私人股权投资公司德克萨斯太平洋集团（TPG）合伙人，也是TPG亚洲（前身为新桥投资(zī)集团(tuán)）联席主(zhǔ)管合伙人(rén)。他曾主导一系(xì)列颇(pǒ)具影(yǐng)响力的交易，包括率领新桥(qiáo)收购韩国(guó)第一银行，并在一年内(nèi)扭亏为(wèi)盈，以及入主深圳发展银行。

公开资(zī)料显示，不(bù)动(dòng)产是太盟投资集团三大核(hé)心业务板块之(zhī)一，其曾数次投资过中国房地产市场项目：2013年，收购上海悦达(dá)889广场(chǎng)项(xiàng)目65%股权；2015年(nián)，联手万科、铁狮门，以35.7亿元收购瑞安房地产（00272.HK）旗下上海(hǎi)企业天地三期(qī)，并向(xiàng)市场筹集等值5.09亿美元贷款；2017年，与招商蛇口联合设立16亿元的地产基金，并持有80%权益(yì)，随后，该基金还以境外协议(yì)转让的形式，收(shōu)购了招商(shāng)蛇口持有的上海(hǎi)招商局大厦、上海(hǎi)招商局广场以及北(běi)京招商局大厦(shà)的部分股权，交易总对价约为50亿元。此(cǐ)外，其还是春泉产业信托(tuō)的二股东，并曾两度购入华南城（01668.HK）股份。

2024年2月(yuè)，太盟投资集团与(yǔ)苏州高(gāo)新区签署了合作协议，要将中国总部落户苏(sū)州，统(tǒng)筹发展公(gōng)司(sī)A股，直面三大突发！将如何演绎？在(zài)中国的各类资(zī)产管理业务。

通(tōng)常而言，商用物(wù)业项目因标准化程度高、管理成本低，能够获取(qǔ)长期稳定收益而外资所青睐(lài)，而住宅项目是开(kāi)发型物业，售卖后不能提(tí)供可持续现金流，因而至今(jīn)少有(yǒu)国内住宅地产公司获(huò)得战略投资(zī)者入局。

从历史案例来(lái)看，太盟投资集团此前也鲜有投资中国住宅类房地产项目，其展示出(chū)与外资不动产基金普遍相(xiāng)似的投(tóu)资偏好。不过，单(dān)伟(wěi)建近期曾公开撰文称，“中国的房市不(bù)存在供应严重(zhA股，直面三大突发！将如何演绎？òng)过剩的问题(tí)，但尚未转危为(wèi)安，原因是需求和价格仍然受到政(zhèng)策抑制，阻断了市(shì)场(chǎng)建立新平(píng)衡点的机制”。

“真洽谈”还是“真保壳”？

受利好消息影响，中南建(jiàn)设4月22日开盘一字涨停(tíng)。

而此前的4月18日(rì)，中南建设收盘价为0.84元/股。当日晚(wǎn)间，中南建设公告称，公司存(cún)在可能因股(gǔ)票(piào)收盘(pán)价连(lián)续均低于1元/股而被终止上(shàng)市的风险(xiǎn)。

4月19日，其第二(èr)次公告提示风险：“公司可能因股票收盘价连续低于1元/股而被终止上市”。中南建设当日收盘价为0.76元/股(gǔ)，跌(diē)9.52%，已经连续11个交易日均低于(yú)1元/股。

4月22日，中南建设公(gōng)告称，自(zì)4月(yuè)24日(rì)起(qǐ)，公(gōng)司股票将实施 “其他风险警示”，股票简称由“中南建设”变更为“ST中南(nán)”，将于(yú)4月23日起停牌一天，并于(yú)次日复(fù)牌。

针对退市风险(xiǎn)，中南(nán)建设亦曾在公告中回应，“公司(sī)前期推(tuī)出了董事、高级管(guǎn)理人员增持(chí)计划，已增持金额合计207万元(yuán)，待公司定(dìng)期(qī)报告披露后，董事和高级管理人员增持计划将继续实施；同时，公(gōng)司目前也在与有(yǒu)关债权人(rén)协商符合各(gè)方利益的系统性方案，发挥公司资源的最(zuì)大价值，减轻公司支出压力”。

有(yǒu)评论称，洽谈事发于中南(nán)建设遭遇“退市(shì)”之际，是否过于巧合？

中南建设总市值不过(guò)32.14亿元，太盟投资集团亦可在二级市场以低(dī)价买(mǎi)入。直接(jiē)与中南建设的大股东谈，是否为了以更低的价格获得股权，甚至不排除(chú)寻求(qiú)获得控制权的可能？

22日晚间，深交所就此次洽谈的(de)真实性发函关注。

深交所表示，如果确实有上述事项，中南建设要说(shuō)明，中南城建与太盟投资集团合作的(de)具体内容、时间安排(pái)及进展情况，并分析相关合作的可实现性(xìng)。同时，中南建设还要说明，中南城建及实际控制人是否计划对(duì)公(gōng)司进行股权转让(ràng)、资产重组(zǔ)，以及(jí)其他对公司有重大影响(xiǎng)的(de)事(shì)项。

截至4月(yuè)25日收(shōu)盘，中南建设(shè)回复了关注函，但就与(yǔ)太盟投资集团洽谈一事未正式公告消(xiāo)息。

本文所(suǒ)提及的(de)任何资(zī)讯和信息，仅为作者个人观点表达(dá)或对于具体事件(jiàn)的陈述，不构成推荐(jiàn)及投资(zī)建议。投资者(zhě)应自行承(chéng)担据此(cǐ)进行投资所产生的风险(xiǎn)及后果。

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