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京稳楼市政策“小步快跑”

近日，央行北京分行、金融(róng)监管总局北京监管局、北京(jīng)住建委联合下发通知(zhī)，优化离异家庭购房认贷政策(cè)。调整后，离婚不满一年(nián)且家庭名(míng)下在(zài)北京(jīng)市无成(chéng)套住房，执行首套住房 信贷政策。

这是继(jì)今年3月27日不(bù)再执行“夫妻离异后，不符合限购规(guī)定的任何一方3年内不得在(zài)京购房(fáng)”后，北京市(shì)对离(lí)婚购房政(zhèng)策的再度优化。

去年末以来，稳楼市政
策(cè)继续平(píng)稳释放。其中，一线城(chéng)市的(de)动作最引人
关注。

去年12月，北京推出“首付比例下调(diào)”“普(pǔ)宅认定标准优化”“房(fáng)贷利率调整”等(děng)一(yī)系列组合拳；今年2月，通(tōng)州(zhōu)区解除“双限”；今年4月，北京调(diào)整绿色建筑的公积金贷款上限，并延长老旧小(xiǎo)区改造项目的住(zhù)房公(gōng)积金贷款期限。

其他一线城市中，上海、深圳先后废止了“70/90”政策；广州对近郊区市场的(de)限购政策进行了(le)优化；上海对外地单身人士限(xiàn)购(gòu)政策进行了优化；深
圳下(xià)调了户籍 和非户籍人口的购房门槛。

业内分析人士认为，单个政策的力度看似不大，但其释放节奏较为平稳，并(bìng)正在形成累加效果(guǒ)。在各(gè)项政策的综合作用下，市(shì)场回暖(nuǎn)值(zhí)得期(qī)待。

北京“317新政”压力渐(jiàn)除

北京对离婚买房的政策限制，源于7年(nián)前深证成指涨幅扩大至2%的“317新政”。2017年3月17日，北京发(fā)布(bù)《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，强调居民家庭名下已拥有1套(tào)住房，以及(jí)在北京市无住房但(dàn)有贷款记录的，以二套房的标准(zhǔn)进行购买，即购(gòu)买普(pǔ)通住房的首付款比(bǐ)例不低于60%，非(fēi)普通住房的首付款比(bǐ)例不低于80%。一周后，作(zuò)为该政(zhèng)策的“补丁”，有关部(bù)门再度发文，明确离婚一年(nián)内贷(dài)款买房，商贷和公
积金贷款都算做二套房。

2021年，北京又将离异后买房的(de)限制年限提高至(zhì)3年。

“317新政”还包括限售政策、暂停发放25年以上贷款等(děng)，被认为是北京(jīng)楼市的转折点。政策出台后，北京市(shì)场的投资投机(jī)需求逐渐被 挤出
，市场交易量一度明显下滑，价格也有所(suǒ)回落。

2021年下半年以(yǐ)来，在房地产市场(chǎng)去杠杆的大背景下，北京楼市继续(xù)进入深度(dù)调整中(zhōng)。多家研(yán)究机构相关负责人向21世(shì)纪经济报道记者表示，到目(mù)前为止，北京多(duō)数区域的房价仍然低于(yú)2017年初的(de)水平。

北京市统计(jì)局的数据(jù)显(xiǎn)示，2023年，北京全市新建(jiàn)商(shāng)品房销售(shòu)面积为1122.6万平方(fāng)米，其中住宅(zhái)销(xiāo)售面积为811.1万平(píng)方(fāng)米。与2016年相比，分别下降了33%和18%。

如今，随着市场风险(xiǎn)的出清和投资(zī)投机(jī)需(xū)求的退出(chū)，北(běi)京楼市已经(jīng)发生了重大变化，这类限制性政策的“使深证成指涨幅扩大至2%命(mìng)”接近完(wán)成。

广东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席研究
员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，当前市场(chǎng)上留存的购(gòu)房需求以刚(gāng)需(xū)和改善性(xìng)需求为主。“过去楼市火热(rè)期间(jiān)，想(xiǎng)着法子钻空子(zi)，比如离婚获得(dé)购房资格(gé)、获得 首套资格，现在(zài)这些动机都没(méi)有了。既然如此，这类调控政(zhèng)策已无存在的必要(yào)”。

他还表示(shì)，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，作(zuò)为人口结构变化的一大特征，现阶(jiē)段离(lí)婚、单身(shēn)、独
居(jū)人群较多，必须要考虑这部分人群的 合理住(zhù)房(fáng)需求，加大支持力度。

此次调整之前，北京已于3月27日(rì)宣布，“夫妻离异后，不符合限购规定的任何一方3年(nián)内不得在京购(gòu)房”政策(cè)废(fèi)止。

近几个月来(lái)，北京还推出了下调首付(fù)比例和贷款利率、延长最高贷款年限、优化(huà)普宅认定标准、优化公积金政策等措施(shī)。“317新政(zhèng)”给北京楼市带来(lái)的压力，正在逐步解除。

政策仍有优(yōu)化空间

除北京(jīng)外(wài)，其他一线城市也在不断释放政策利好。今年以(yǐ)来，上(shàng)海、深圳先后废止(zhǐ)了“70/90”政策；广州对(duì)近郊市场的限购政策进(jìn)行了放松；上海针对特定区域、人群，对限(xiàn)购政策进行了优化；深圳下(xià)调了户籍和非户籍人口的
购房门槛。

此(cǐ)外，苏州、杭州(zhōu)等一些热点二线城市也陆续出台相关的政策宽松 措(cuò)施。政策释放表现出“小步快跑”的(de)节奏。

据中(zhōng)原地(dì)产统计，与去年相比，今年各(gè)地出台(tái)稳楼市政(zhèng)策的频次有所放缓，但一些(xiē)新的措施开始出现，体现为优化公积金政策、住房以旧换(huàn)新、全(quán)面取消限(xiàn)购等。

叠加此(cǐ)前的相关措施，政策效果正在逐渐显现。

根据统计局发布的数据，今年3月，全国商品房销售面积(jī)为1.13亿平方米，商品房(fáng)销售额(é)1.08万亿元，虽然同比有所下降，但达到(dào)去年下半年以来的月度高点。

4月16日，国家统计局副局长盛来运(yùn)表示，支(zhī)持房地产(chǎn)稳定发展政策措施(shī)效果还在持续显现，并在三个方面带动了相关数据的改善：“三大工(gōng)程”拉动房地产投资0.6个百分点；“白名单”政
策使企业国内(nèi)贷款降幅收(shōu)窄(zhǎi)了1.2个百(bǎi)分(fēn)点；一系列促进楼市消费的政策，使一季度新建(jiàn)商品房销售面积和销售(shòu)额降幅(fú)比1~2月分别收窄了1.1和1.7个(gè)百分点。

有市场人士认为，相比二三线城市的动作，一线城市的政策力度相对不大。但一线城市具有较强的示范(fàn)效应，对
市场心理的影响较大，对其他城市也有一定的带动作用。

就此次北京调整离婚购房政策而言，中指研究院市场研究(jiū)总监陈文静(jìng)表示，其意味着(zhe)在市场过热时期出台的政策有望陆续退出，向(xiàng)市(shì)场(chǎng)释放出进(jìn)一(yī)步优化政策的积极信号，对市场情绪有(yǒu)望产生有利影响。

她还指出，当前北京房地产政策(cè)整体仍较为严格，未来限制性政策存在(zài)继续优化预期。

中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)表示，除一(yī)线城市和(hé)少数二线城(chéng)市外，楼市(shì)宽松政策的释放(fàng)空间已经不大。因(yīn)此，未来这些城市的政策继续(xù)优化的(de)可能性仍然很大。

对于市场走势(shì)，业内(nèi)人士普遍认为，以价换(huàn)量仍将是市场的主流，未来市场交(jiāo)易能否持续
升温(wēn)，将在很大程度上取决于优化政策的力度。

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