导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhá1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022i)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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