导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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