OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次)11日召开的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实(shí)工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市(shì)场化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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