饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更(gèn上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？g)急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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