“现在(zài)的(de)房地产很难再出现像过(guò)去(qù)十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者(zh宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思ě)的关注度从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都(dōu)已经双杀到了(le)最底部，而且是反复(fù)地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不(bù)大了(le)。

　　三(sān)道红(hóng)线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标的(de)公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三个(gè)基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其(qí)实银行的信贷(dài)倾向是不太愿意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其(qí)实(shí)主要还(hái)是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难(nán)，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显。现在有国(guó)资背景的房企在资本(běn)市(shì)场表现(xiàn)相(xiāng)对(duì)较(jiào)好，但没(méi)有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价(jià)大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)行业内(nèi)，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻找最后的(de)赢家”。而具(jù)体到(dào)如何(hé)挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就(jiù)是它的(de)净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行业内的最低(dī)水平；利润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本(běn)是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是(shì)否(fǒu)也(yě)是业内(nèi)最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上述条件的(de)房企并不多。即便(biàn)是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企房企也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出(chū)，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的(de)国(guó)央企房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开(kāi)始大(dà)举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来(lái)市(shì)场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一(yī)线城市进(jìn)行(xíng)大举拿(ná)地，净(jìng)负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也实(shí)现了快(kuài)速的开盘利(lì)用(yòng)率，预计(jì)今年(nián)会有(yǒu)更多(duō)的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的(de)特点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一(yī)半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有(yǒu)节制(zhì)地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民(mín)营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的(de)章法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年(nián)市场没有想象得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房(fáng)企的扩张速(sù)度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要(yào)还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一标准要(yào)比“三道红(hóng)线”对房企的净负(fù)债率要求不得高(gāo)于100％要更加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产(chǎn)行(xíng)业的复苏(sū)速度(dù)并没有那么快(kuài)，所以要规(guī)避公司净(jìng)负债率提(tí)高到一个(gè)比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利(lì)发展等(děng)房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年(nián)至2022年(nián)期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积(jī)极(jí)的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张速度与净负债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)个(gè)别民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最(zuì)后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看国(guó)央企与民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的(de)实际(jì)表现(xiàn)上(shàng)，国央企确(què)实会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央(yāng)企的融资成本更(gèng)低，融资渠(qú)道也(yě)宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思更(gèng)顺畅(chàng)，能够做(zuò)到(dào)想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的(de)存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年(nián)一季(jì)报，滨(bīn)江集团的(de)十(shí)大流(liú)通股东(dōng)中新进(jìn)了“中国(guó)工商银行(xíng)股份有(yǒu)限公(gōng)司－景顺长城中国(guó)回报(bào)灵(líng)活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私募(mù)珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理有限公司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资(zī)产公司(sī)的几只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和其自身的基本面(miàn)表现存(cún)在一定关(guān)系。2020年(nián)以来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企的(de)滨(bīn)江(jiāng)集团仍(réng)是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度(dù)都表现了较强(qiáng)的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非(fēi)归母净(jìng)利(lì)润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的(de)2023年(nián)一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是实(shí)现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州的战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团(tuán)有近(jìn)七成营收(shōu)来自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的营收(shōu)比重只占到近(jìn)六(liù)成。近三年持(chí)续稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较(jiào)为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续(xù)稳居杭州的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭州(zhōu)的较(jiào)突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至(zhì)今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来(lái)多(duō)家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要(yào)为(wèi)钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看(kàn)好(hǎo)，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性(xìng)的(de)家装(zhuāng)家居领域，我们(men)相(xiāng)对看好，因(yīn)为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来(lái)越(yuè)多。美国(guó)过去(qù)的数据充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一(yī)直都很好。对于(yú)地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都是来自家纺(fǎng)赛(sài)道的(de)公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在(zài)月线连收七根阳(yáng)线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居、生活类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度报告显示(shì)，报告期(qī)内，富(fù)安娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报的十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够发现该(gāi)股早已成(chéng)为基(jī)金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包括公募的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的明(míng)河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山(shān)。需要强调(diào)的是，中欧的(de)两(liǎng)只基金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房(fáng)地产产(chǎn)业链股票还(hái)有(yǒu)金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾经风(fēng)光一(yī)时(shí)的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最(zuì)好(hǎo)的(de)是志邦家(jiā)居(jū)。同一时间段，该股年(nián)内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的(de)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一(yī)季报中他管理(lǐ)的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报(bào)均增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)，而这(zhè)两只产品也(yě)成为志邦家居(jū)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的(de)是，他似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标(biāo)的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)，其也成为(wèi)他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构(gòu)所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大(dà)多在香港(gǎng)上(shàng)市，如何(hé)选择(zé)成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述(shù)上(shàng)海公募基金经(jīng)理举例分析：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛(máo)利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服务(wù)为例，它在中高端(duān)楼盘占比是比(bǐ)较(jiào)高的(de)，每年到期(qī)的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部(bù)分项目(mù)到(dào)期之后，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还能(néng)做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面(miàn)因为保安这(zhè)些固定人员成本的(de)年度(dù)增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度是(shì)非常大的(de)。但(dàn)是该(gāi)公司能在业内(nèi)做到到期之(zhī)后提价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位(wèi)和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思