近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟de)高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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