导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本(běn)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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