5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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