文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思strong>2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。